从商业格局，看苏州的底牌与野心
更新时间：2025-05-14 17:44 浏览量：1
就在前几天，新商网发布了《2024年全国购物中心销售单店百强榜》。
年销售额245亿的南京德基广场以断层领先的战绩斩获TOP1，甚至力压上海ifc、上海环球港和北京国贸商城等众多知名高端商业。
细数发现，百强中江苏共有9家商业上榜，除了南京独占5席，无锡恒隆广场、无锡荟聚等也名列之中，就连黑马扬州京华城也凭借43.8亿元的年销额位列第52名。
▲图源新商网丨上下滑动查看
但，“最强地级市”苏州，此次却意外缺席。
尽管存在统计维度差异的可能性，但数据反映的高端商业发展滞后现象，的确是苏州面临的现状。
如何补强高端消费载体建设，一定程度上成为苏州商业升级的重要课题。
那么这座GDP2.67万亿的经济强市，如何用商业版图诠释自己的底牌与野心？
01
商业短板
/ 去中心化背后的商业分野 /
▌没有“真正的市中心” ▌
苏州商业的隐形短板，恰是其发展模式的镜像。
作为中国最强地级市，苏州以县域经济和一核四城的去中心化布局，成就了经济奇迹，却也暗含商业分野的伏笔。
▲图源苏州发布
“在苏州，问十个本地人市中心在哪，你会得到姑苏护城河内、园区金鸡湖、新区狮山等不同答案。”
这句民间调侃，道破了苏州商业的分布式叙事，也衍生出特殊的商业困境：
古城商圈受制于空间肌理，难以突破传统街巷式格局；
新兴商业体虽具现代形态，却因顶奢资源匮乏陷入同质化竞争；
而非核心板块的商业项目，更多扮演着社区配套角色。
这种发展模式的双重性在夜间经济中尤为凸显，比如南京新街口凭借高密度商业体实现24小时消费闭环时，而苏州各商业节点却因能级不足，难以形成持续引流的长效机制。
▌高端消费 “卡脖子” ▌
还有一个重要原因是，苏州缺少一个可以代表苏州的重奢商业。
苏州目前的高端消费主要集中在美罗百货和比斯特购物村。
老牌的美罗百货受限于传统百货形态，难敌现代购物中心的体验革新；主打折扣的比斯特购物村虽聚人气，却难以摆脱"过季名牌中转站"的标签。
最让人可惜的是地标东方之门脚下的苏州中心，位置这么好，招商却有点“四不像”，这边刚开家轻奢店，隔壁就是快时尚，楼上还混着奶茶店，让人搞不清它到底想吸引哪类客人。
▲态度君实拍
反观南京德基广场通过Hermès、CHANEL、LV、PRADA、GUCCI等顶奢旗舰店的虹吸效应，已将新街口塑造成具有全球标识度的消费目的地。
▲图源南京发布
所以苏州的分布式商业布局虽成就了全域均衡发展，却也消解了塑造顶级商圈的势能。
而如何在不颠覆既有城市格局的前提下，培育具有辐射能级的商业极核，正成为苏州的新课题。
02
破局之道
/ 在双面绣上织就新商业密码 /
然而，苏州从未停止对商业话语权的争夺。
这座将双面绣刻入基因的城市，正在用“绣花功夫”编织一张新网，既有立足本土的耐心沉淀，亦有对标国际的野心锋芒。
▌首店经济以“新鲜感”激发商业磁场 ▌
作为打破商业同质化的“鲶鱼”，首店经济正成为苏州重塑消费吸引力的战略抓手。
截至2025年3月，全市超1000家首店的集聚，不仅构建了“首聚苏州”的品牌标识，更通过差异化业态布局激活区域消费潜力：
国际零售巨头ALDI奥乐齐落地园区，以精致社区零售模式填补高端生鲜消费空白；
龙湖相城天街B馆引入宠物医疗、室内滑雪等体验式首店，精准捕捉年轻群体的社交与兴趣消费需求；
688艺术潮流空间则以“公园+艺术”场景融合，通过骑行生活、日咖夜酒等新业态首店，将商业空间转化为潮流文化策源地。
▲图源苏州工业园区发布
这种“首店+场景+客群”的精准匹配，既打破了传统商业的业态雷同困局，更通过“首店流量”带动区域商业能级提升，形成“引入一家店、带活一个圈”的乘数效应。
▌老旧商圈与城市记忆的双重激活 ▌
面对去中心化布局下部分商圈活力衰减的挑战，苏州选择以“绣花功夫”实施存量空间改造，实现商业价值与城市记忆的双重激活。
十全街片区的更新并非简单的拆旧建新，而是通过步行系统优化、水街风貌重塑、文化IP植入三重策略，将狭窄老旧的街巷转化为“可漫步、可体验、可消费”的文旅商融合空间。
改造后周末人流量较此前激增3倍，夜间经营时长延长2小时，印证了“微更新”对古城商业的激活效力。
竹辉环宇荟则将1990年代的老牌饭店遗址转化为“年轻力商业街区”，摒弃传统社区商业的配套定位，聚焦中高端餐饮、沉浸式娱乐与艺术策展，为实力中产打造兼具品质感与文化味的社交目的地，展现了存量资产从“功能迭代”到“价值重构”的升级逻辑。
▲图源中海地产
双塔市集的改造更具标本意义，其将濒临拆迁的老旧菜场转化为“市井文化综合体”，通过保留烟火气的同时植入文创体验、网红餐饮，实现了从“民生配套”到“城市客厅”的身份跃迁，证明了商业改造中“在地性”与“体验感”的共生可能。
▌将文化底牌转化为商业竞争力 ▌
在商业竞争进入“文化叙事”的时代，苏州将园林美学、街巷肌理等文化基因转化为差异化竞争优势。
仁恒仓街的实践极具代表性，项目保留民国古建“故居花园”与清代雕花楼“凤凰厅”，以现代建筑手法重现“街-巷-弄-园”的古城空间逻辑，通过叠山理水、移步换景的园林式布局，让商业街区成为护城河景观带的有机延伸。
这种“新建筑与古建筑对话、商业动线与园林游线融合”的设计，打破了传统商业体的封闭空间形态，使消费过程成为文化体验的自然载体。
▲图源仁恒仓街
03
野心图腾
/ 基于城市禀赋的升维布局 /
2025年，或将成苏州商业的“觉醒时刻”。
在“去中心化”的棋盘上，苏州正布下多颗战略棋子。
据不完全统计，苏州2025年还有10+家商业待开。
其中，三个王炸级项目尤为瞩目，每一个都携带着改写区域商业格局的基因。
苏州中环广场，作为定位国际超一流、长三角标杆的商业巨舰，肩负着填补苏城重奢空白的使命。
这座体量超50万方的商业地标，规划3年内引入至少3个超一线奢侈品牌及17个一线品牌矩阵，同步布局中高端精品零售、黑珍珠餐厅集群与中外餐饮旗舰店，势将成为长三角高端消费的新磁极。
其轨道上的商业综合体设计，更以TOD模式串联全域消费动线，项目一期预计2026年开业，届时将以「顶奢封面」姿态，改写苏州高端商业的竞争格局。
▲图源苏州工业园区发布
苏州万象天地，作为华东区域体量最大的万象天地项目，14万平方米的空间将开创「Mall+街区」的创新形态，购物中心承载全球高端美妆矩阵、旗舰品牌首店与科技潮趣体验，开放式街区则以苏式园林美学为筋骨，嵌入餐饮社交、艺术策展、主题市集等多元场景。
当青瓦白墙的街巷肌理与国际潮流品牌碰撞，这里不再是单纯的消费场所，而是成为可漫步、可体验、可社交的城市文化客厅，为年轻新贵与品质中产定制沉浸式生活方式。
▲图源苏州发布
苏州来福士广场，作为全球第11座、中国第10座来福士，项目落子工业园区核心区，接棒新加坡凯德集团的旗舰商业运营基因。
从上海来福士的城市枢纽到重庆来福士的建筑奇观，每座来福士都是所在城市的商业名片，苏州项目亦将延续这一基因，以地标级建筑形态、国际化品牌组合与精细化运营，为金鸡湖东CBD注入全球消费磁场能量。
目前前期策划工作已启动，预示着苏州与国际顶级商业运营体系的深度接轨。
▲图源苏州发布
当这些商业图腾拔地而起，苏州的野心将不再隐于园林的曲径通幽。
它要证明：一座没有机场的万亿之城，同样可以成为顶级商业的引力场。
一个拒绝单极发展的城市，也能用分布式高端矩阵，书写中国商业版图的“苏州方案”。